多元化：为西安零售物业市场定位

2014年时间过半，对于西安的零售物业市场来讲，一个多元化的市场构架已经勾勒出未来西安物业市场的走势。近日根据国际著名地产物业公司仲量联行对西安市场统计显示，2014年上半年，西安办公楼市场在相对稳定的租赁需求带动下，整体空置率有所下降。零售物业市场方面，国际零售商积极进驻西安市场。高端住宅市场销售价格和新增预售量环比同比下降。工业地产方面，产业园和物流园品质逐步提升。

优质办公楼资本值下扬

受本地及内资企业持续升级需求推动，今年上半年西安优质办公楼（甲级和乙级）净吸纳量达161900平方米。甲级办公楼需求相对稳定。其中，金融服务类企业的升级需求表现尤为突出。乙级办公楼，上半年净吸纳量同比减少，但来自本地企业的自用需求持续增长。

受到国内经济增长减速及房地产业进入调整期的影响，办公楼投资热潮稍有减退。由于西安上半年没有甲级办公楼项目新建成入市，推动现有甲级办公楼资本值微幅上涨。甲级办公楼市场的平均资本值为每平方米15900元，与2013年底相比上涨1.2%。租金方面，甲级办公楼的平均有效租金为每平方米每月105.9元，与2013年底相比上涨0.8%。乙级办公楼市场方面，四个项目的入市抬高整体空置率，带动资本值下扬，环比下降2%至每平方米11950元。

展望未来，西安将迎来大量优质办公楼建成入市。仲量联行西安分公司商业部负责人青疏影表示：“近期来看，虽然甲级办公楼新增供应有限，但西安的优质办公物业仍无法单一依赖于优质外资企业，本地已有企业的扩租和升级需求将继续支撑西安甲级办公楼市场。自2014年年底开始，西安办公楼市场大量新增项目建成入市将导致其空置率大幅上升，租户议价能力提高。”

零售地产调整期中显“洋”气

今年上半年，西安零售物业市场租赁需求强劲，特别是一批国际零售商积极进驻。快时尚品牌继续其在西安的扩张步伐，H&M在万达广场-民乐园和金莎连续新开两店。UR在钟楼商圈南大街开设其西北最大旗舰店。此外，国际轻餐饮连锁品牌亦保持积极扩张态势，韩国咖啡连锁品牌Caffe Bene于上半年新开三店。另一韩国品牌Zoo Coffee也在曲江商圈开设其西北首店。

上半年西安零售物业市场进入调整期。仲量联行西安分公司零售地产负责人何碧铃表示：“受国内经济持续放缓及电子商务飞速发展等因素的影响，多家百货及购物中心扩大儿童业态占比，以期带动相关餐饮、娱乐及服务等业态的家庭消费。”截至6月底，西安零售物业首层平均有效净租金与2013年底相比上涨1.8%。由知名开发商运营的优质购物中心，如万达广场-李家村和凯德广场-新地城等，均保持较高入住率。

随着下半年金地广场及汉神购物广场等多个优质购物中心在西安开业，西安零售物业市场平均品质将迎提升。这些项目均位于发展前景良好的区域，并将以较高的硬件水平及强劲的品牌组合进一步提升西安购物中心的平均品质，促进西安零售物业市场的多元化发展。

普通住宅量价同降

普通住宅市场销售量与价格同比下降，这是2014年上半年的一个明显迹象。根据仲量联行的统计，西安市普通住宅销售套数为46137套，较2013年同期相比下降22.9%。上半年西安普通住宅市场平均售价为每平方米7240元，与2013年下半年平均相比下降1.3%。

和普通住宅一样，高端住宅市场销售量和新增预售量均减少。由于开发商放缓推盘量，上半年新增预售录得2558套，较2013年同期下降52.8%。截至今年6月，西安高端住宅市场平均资本值达到每平方米10800元，与2013年底相比上涨1.3%。

自用需求继续主导西安高端住宅市场。仲量联行西安分公司综合物业销售部总监佟恩表示：“随着陕北投资客投资热潮退却，西安高端住宅市场的投资需求大量减少，目前主要以自用需求为主。”可以预见的是，西安高端住宅市场销售价格在短期内上涨空间不大。

工业地产进入全新发展期

与其他板块的情况大不相同的是，2014年西安工业地产进入了全新发展期。西安工业地产主要由政府主导开发，并逐步向市场开放。大部分项目都是由政府与开发商合作开发，但是开发商独立运营开发的趋势日渐增强。2014年第一季度，西安产业园市场存量达到150万平方米，市场规模逐渐扩大。随着西咸新区依托强大的政策扶持，有望成为未来西安工业地产市场的潜力股。

此外，西安物流市场异军突起，未来优质物流项目向高新区和城北区集中。截至2014年第二季度，西安物流市场总存量为44万平方米。在物流市场高速发展的同时，西安物流市场目前存在的两极分化现象还需较长时间市场调整。在政府给予的大力优惠政策下，大量优质物流项目将主要集中在城南的高新片区和城北片区。