“非理性退房”导致榆林房产遭遇“冷”市场

        “非理性退房”导致榆林房产遭遇“冷”市场

        专家呼吁广大购房者应理性看待房价的涨跌，尊重契约 不能以“闹”取胜
         阳光讯 2013年下半年以来，榆林房地产市场开始陷入低迷，进入2014年，关于楼市“降价”的呼声不断高涨，“非理性退房”事件频发，降价、退房也随之成为人们茶余饭后热议的话题。

        7月21日与7月28日，本报曾两次“探秘榆林退房潮”的报道，引起各界的广泛关注。今年的九、十月对于榆林的房地产开发商来说，注定是个多事之秋。榆林楼盘价格急刹车，频遭前期业主“闹事”的情况，如今仍在持续蔓延。面对整体继续下行,即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段  的房地产市场将何去何从?

        而在整个“非理性退房”事件中，有部分业主确实因为开发商未按时交房或者存在私改户型等问题，同时也有部分业主的购房初衷为投资房产，当房价下跌，这部分业主的经济利益就会受到损失，因此他们希望通过退房的方式来降低自己的损失。“非理性退房”最终带给榆林的到底是行业的整肃还是连环伤害，亦或是对契约精神的失守？这需要经过一个时期的观察才能看出。作为当地政府和相应监管部门，如何才能让“非理性退房”事件平息，让退房事件回到一个理性层面，这是一个值得深思的问题。

         “非理性退房”现象到底伤害了谁？


         “非理性退房”让售楼部无法正常营业

         2014年3月26日，有媒体报道称榆林市榆阳区在建楼盘望湖星城小区门前，有数十名业主聚集在一起因合同面积与房屋实际面积存在较大偏差，使得三名业主爬在楼盘外5米多高的铁大门顶部以跳楼相威胁，打出写有“要求退房”等字样的横幅，要求开发商退房。

        而2014年8月27日在开发区曼哈顿小区售楼部的二楼，记者看到，大约有30多名业主聚集在那里，他们有的躺在沙发上玩游戏，有的则在一边说笑，更有甚者在大厅里悠闲的玩着纸牌，地面上一片狼藉，瓜子皮、纸屑随处可见。

        该楼盘的负责人无奈的对记者说：“有时候我们也在想，到底谁才是弱势群体，虽然我们是开发商，是纳税大户，但是现在却连正常的工作也无法开展。我们上班时间不敢去公司，因为等待我们的可能是业主的围堵和辱骂。”

        对此，榆林另一楼盘的开发商认为，在榆林经济不景气的大环境下，各楼盘房价有一定程度的下滑是正常现象，购房者觉得吃亏也可以体谅，但是通过几十人围堵售楼部，破坏售楼工作的正常进行，这样的行为是不可取的。“前段日子，一打开门就看见几十人站在售楼部门口，拉着写有维权字样的横幅，冲进售楼部。他们在售楼部做饭、吃饭甚至睡觉，更有甚者将面粉撒的到处都是，根本不给你说话和协商的机会。”

         “不讲理就是硬道理”，“大闹大处理小闹小处理”成了“非理性退房”者维权的指导思想。一位不愿透露姓名的知情人士称，“非理性退房”的发生是有组织、有预谋的，部分楼盘业主集结上访还要收取一定的“上访经费”，首先在宾馆酒店开客房，支付个人餐费、汽油费、电话费等日常消费；围堵政府部门时，个别人在上访群众中散布谣言、煽动对抗情绪；还有的业主制定出 “值班表”，轮到谁就由谁去政府、售楼部蹲点。这些业主的行为严重影响了售楼部日常工作的进行。



       “非理性退房”影响政府部门正常工作秩序

        对于“非理性退房”事件，榆林市信访局的一位工作人员告诉记者，自今年以来，关于房地产纠纷的上访，多以拉横幅、违法聚集、围堵政府、住建部门办公场所等方式，同时伴有占据售楼部，在售楼部食宿、时有与售楼部工作人员发生肢体冲突等现象，他们的行为在一定程度上也影响到了政府部门正常的工作秩序。

        在位于上郡路的“房地产矛盾纠纷协调小组”办公楼看守门房的大爷说，自去年房价下降以来，不断有业主前来上访，人数最多时可达到300多人，他们每天在维稳办门口聚集，将单位围得水泄不通，吵闹的环境使得工作人员根本无法正常工作，还有的业主直接睡在办公室门前，将单位的桌椅板凳弄得一片狼藉。“那段时间我每天都得打扫七八次办公楼，你看刚粉刷的墙壁现在满是脚印，厕所也弄得特别脏，他们不是来解决问题的，是来制造矛盾的！还有一次一个前来退房的青年还扬言叫人打我，我觉得自己的人身安全都受到了威胁，自今年维稳办将工作人员分派到各楼盘项目部后，这种情况才得到缓解。”

       “房价下跌时要求退款、降价，当房价大涨时，房产开发商也没有因为卖出的房子涨价而要求购房者“补增值”，房屋是商品，价格的起伏属于正常现象，“非理性退房”事件只能表明一些业主存在契约精神上的缺失，他们的很多理由都难以服众。”市民何先生说，榆林正在着力建设文明榆林、诚信榆林之际，“非理性退房”现象让榆林的形象受到了严重的负面影响。



       开发商经不住“闹”，选择“跑路”

       据了解，2013年下半年，受整体楼市低迷的影响，位于开发区某楼盘因资金链断裂而停工。该小区门房大叔对记者说，工地面临严重的资金周转困难，去年整个工程停工半年，今年2月份才恢复施工。“去年一听到房价降低，很多业主都来闹事，要求降价，再加上工地上材料费的大量投入，农民工工资的问题也无法解决，之后就有一个开发商‘跑路’了。”

        另据一知情人士透露，目前榆林房地产市场处于低谷时期，其中西南新区房产行情最为严峻，在那里购房的不是图房价便宜买房的，就是炒房的人，最危险的投资项目就属那里的楼盘了。从他所了解的情况，西南新区目前有七八个开发商暂时离开了榆林，不能说“跑路”，因为他们一直与榆林保持着联系，售楼部也安排有工作人员。“‘非理性退房’的人数太多了，他们回来就会受到围堵，甚至会被限制人身自由，暂时离开是为了保证自身的安全。”



        资金链断裂项目停工可能成烂尾楼

        对于“非理性退房”现象，房地产市场一业内人士表示，房地产市场目前最大的通病就是资金周转问题，现在有些实力较强的房企还能坚持，但如果长时间只出不进的话，后果将不堪设想。

         该业内人士分析称，当前国民经济呈整体下滑趋势，房地产只是面临困境行业中的一个，房价作为物价的代表，饱受诟病多年，为顺应市场运行规律出现的价格下调行为，成了已购客户发泄怒火的出口。在榆林的购房客户中，投资型客户（俗称“炒房者”）数量不少，当这一群体看到即将面临投资失败的前景后，首先考虑自身利益，他们通过引导的方式集结其他自住型购房客户，以购买合同不规范、购买楼盘证件不全、房价过高等理由提出退房要求，与此同时，出现集体拒绝交付尾款、停止打月供等行为，最终会导致房企资金链断裂。

        他认为，榆林房产市场正被“退房潮”绑架，这将会一步步导致榆林房地产市场资金链断裂，如不加以遏制，一些项目随时面临停工，使得在建楼盘成为“烂尾楼”，这将直接损害更多“刚需”和新购房业主的利益。



        退房潮导致工人失业或讨薪难

        “现在楼盘停工了，我们没有活儿干，只好回老家，但工资到现在也没发，孩子开学在即，拿不到工资，孩子上学怎么办，家人如何生活？”河北籍民工张某指着几个老乡无奈地说，包工头联系不上，他们只能向开发商讨工钱。

         张某某告诉记者，他们都是在建筑工地上打工的，今年以来，工地上的活儿不好找，时不时的就停工，他们大部分人都准备回家，现在只要拿了工资，他们立马走人！



        房产代理公司数量锐减 成交率几乎为零

       据榆林市一房产代理公司负责人张某介绍，从2013年下半年起，榆林房产市场呈下滑趋势，直至今年跌入底谷。加之“非理性退房”事件的不断升级，使得购房者均抱观望态度，迟迟不愿出手，房屋销售异常困难。张某告诉记者，据他了解，从今年3月份开始，整个榆阳区新盘房屋的成交率几乎为零。

        “榆阳区的肤施路、上郡路原为榆林房产销售黄金街，有数十家房产代理公司，现在只剩下十余家。我们公司则采取了减少投资、裁员的方法继续营业，从最初的四十多名房产销售人员到现在只有两三个人，能确保公司的正常营业就好，我相信在困难时期仍能坚守到最后的才是真正的赢家。”该负责人对记者说，“非理性退房”将带来诸多社会问题和连锁反应，如果房地产崩盘，材料商将无法收回资金，工人不能领到工资，业主陷入经济纠纷等，对榆林市经济发展和社会稳定带来巨大的不良影响。



        “非理性退房”导致银行业信贷紧缩

        据一资深业内人士分析，银行业作为其他金融行业坚强的资金后盾，起着举足轻重的地位，这个时候银行业的一个急刹车，在暗自保全自己的同时却让众多企业陷入绝境。对银行来说，最重要的因素就是资金的高速运转。银行用来支付储户的存款利息的资金主要来源于所发放贷款的利息，而目前的情况是，银行存款不断增加，利息支出不断增加，而信贷增长缓慢甚至出现萎缩，利息收入减少，造成银行经营指标恶化。同时，银行开始紧缩信贷，导致贷款企业或个人原有的资金计划被打乱，出现各种信贷逾期甚至违约的现象。

       现在各家银行为了降低信贷风险，加强放款审查力度，将贷出的款项收回后，减少贷款发放数额甚至暂停贷款审批和发放的工作。

       在榆林某银行工作近30年的员工柴某说：“与往年相比，我今年的收入明显下降，大概降了一半左右。究其原因，我认为是银行业紧缩信贷制造出的人为风险，使得银行业的收支无法平衡，我们的工资也就因此降低。”



       “非理性退房”从根本上危害的还是广大购房者的利益

        位于榆林西沙一售楼部的负责人表示，他们希望政府能够采取有效措施，严惩开发商的违规行为以及部分业主的过激维权行为，也希望业主们不要再闹事，能够通过协商或者法律途径解决问题。

       记者走访了榆林城区多家楼盘发现，“非理性退房”事件升级的关键人物是投资型客户，也称为“炒房者”。他们购房时房价处于高价位，受整体经济下滑的影响，房价下跌后，他们认为自己“吃亏了”， 就引领其他购房者拉横幅、喊口号去政府部门上访、围堵售楼部，用这样的维权行为要求相关政府部门介入并解决纠纷，迫使各家房企降价或退房。

       “现在榆林楼市整体下滑，当初10000元买的，现在成了8000多元，你说我亏不亏”业主张女士说。业内人士刘某认为，突如其来的房价骤变，让购房业主措手不及，对于高价入市的业主来说，房价下降造成的经济损失，的确令人难以接受。但是通过极端甚至违法的手段降低自己损失的行为，是坚决不可取的，理性维权才是解决矛盾的唯一方法。购房客户，作为买卖双方的其中一方，他们最先提出“退房”、“维权”，将房企推向舆论浪潮的同时，自己的利益也受到严重伤害。

       该业内人士还说，降低房价、减免物业费、送车位、优惠活动等诉求，每天层出不穷，但是都有一个共同点，那就是“退房不是目的，获得可观的利益回报才是真理”。作为“非理性退房”事件主推手的少量炒房者，他们推高了房价，在市场发生变化后，又以各种理由推翻交易，借维权达到毁约的目的，最终伤害了购房客户中真正的购房刚需们。从表面上看，购房客户拖延交付尾款，拒办按揭等行为维护了自己的合法权益，但实际上造成的是楼盘无法按时交房，最终损害的还是广大购房者的利益。不妨设想一下，如果房企因资金链断裂倒闭破产，大量工程停工，房屋无法按时交付，那广大购房者怎么办？



        专家称：必须尊重契约 不能以“闹”取胜

        榆林学院经济学教授高谋洲认为，“非理性退房”事件演变到今天，已经不是单纯的维权问题，很大程度上成为一些业主实现个人诉求的途径，他们想给政府和开发商造成压力，从中谋取一些私利。

         对于“非理性退房”这一现象的不断升温，高教授对此表示焦虑，他告诉记者，必须依法办事，如果不走法律途径，让一些闹事者获利后，人们对社会公正的判断也会受到影响，因而都应该站在正确的立场上理性分析此事。

        高教授表示，榆林市不断上演“非理性退房”主要有两个原因。其一是房地产商自身存在一些欠缺，在开发楼盘的过程中，有一些譬如五证不全、项目变更等违规现象。在市场良性发展的情况下，购房者会默许这种行为，一但楼市出现问题，这便成为购房者退房的理由。其二是政府维护社会稳定和信访方面还有待进一步完善，在以往的一些案例中，市民纠集闹事并不是通过法律途径解决，很多人从“闹”中得利，导致一些人形成了“一闹得利，大闹得大利”的观念。

        据高教授分析称，开发商如果单方面有违规行为，应该及时纠正，通过个人补偿和调解来平息事情，在行不通的情况下可以走司法途径；对于购房者而言，应该遵守契约，冷静思考现在所面临的问题，并有市场意识，懂得在市场经济下，房屋做为一种商品并非稳赚不赔；而银行做为金融企业，要求它必须对股东和储户负责，但如果银行不出资，可能导致房地产市场跌入低谷，榆林的经济也受到影响，因此银行应该理性观察房地产的走势，对一些有前景的房产商进行帮扶；而政府也应高度关注房地产的发展情形，对于一些非法的闹事者采取一定的法律手段，否则只能缓解眼前的问题，为以后社会和谐发展埋下祸根。

         “近两年榆林房地产市场的发展也给市民上了一课，让他们懂得在市场经济下，投资都会带来风险，须谨慎对待，不能总想着可以投机取巧。同时也应该遵守契约精神，如果业主的权利受到了侵犯，可以通过正当的法律途径来解决，不能够打砸抢，以“闹”来解决问题，应该履行当时所订立的契约，假定连合同或者合约都不能遵守，那么诚信也就缺失了。”高教授说。

  (记者 高小雨 实习记者 宋佳 苏小慧 李建国）
         编辑：马雨含
编辑:秦人
关键词：榆林 非理性 房产