开发商违约监管部门无能为力 业主权益如何维护?

西部网讯（陕西广播电视台《今日点击》记者 支磊 董超）买房子对于中国老百姓来说，绝对是一辈子的大事情，但对于一些业主来说，要想能按时安心住进自己的房子，还得看运气。一旦遇到不能按时交工、住不进房子、拿不到房产证，就要有足够的耐力和承受力与开发商做持久的斗争。

开发商未能如期办理房产证 业主：卖都卖不了

2008年，肖女士在西安市碑林区铂林美域小区以每平米五千多元的价格购买了一套五证齐全的商品房，开发商是西安宇隆房地产开发有限公司，整个小区共有300套房子。2009年元月份，开发商通知业主们收房，并代收了业主们的房屋契税和大修基金。

记者：“你们这三百多户业主，所缴纳的契税和大修基金是交给开发商的？”

业主肖女士：“对。”

记者：“这部分钱加起来总共能有多少钱？”

业主肖女士：“总共能有五百多万。”

肖女士说，当初买房时，双方在商品房销售合同中约定，交房后18个月内，开发商应当向房管部门提供相关资料进行备案，办理房屋产权证。然而，18个月过去，开发商却一直没有动静。

业主肖女士：“开发商一直就说是，规划里面有一部分改动的，所以超高了，超高部分城建可能对他有一个处罚，他们一直在运作这个关系。”

记者：“他（开发商）违反这个规划，去加盖这些房子，你们买房的时候知道吗？”

业主肖女士：“不知道，我们买房的时候，房子还没封顶。”

业主：“把大修基金那些钱都交了，（开发商）拿着我们的钱，也不给我们办证，一问就是踢皮球，今天说明天，明天说后天。”

对于开发商违反合同规定未能如期办理房产证，业主们虽然很气愤，但又没有别的办法，只好选择继续等待。然而，这一等就是五年多过去了，房产证依然没有任何踪影。

业主肖女士：“我们到房管局做了问询，开发商没有把任何一笔资金入账。开发商一直到现在，我们业主的所有信息都没有提交到房管局。”

原来，开发商代收业主的500多万元房屋契税和大修基金并没有按规定上缴房管部门，因此，房管部门就不可能为业主们办理房产证。

业主：“我还想把这房子卖出去了，但是没有房产证，人家一过来一问，好多年没有房产证的话，人家都不敢买。”

开发商代收房屋契税和大修基金去哪了？

那么，开发商代收的500多万元房屋契税和大修基金究竟去了哪里呢？业主们告诉记者，他们多次找开发商质问，但对方始终躲猫猫，不是说负责人不在，就是以各种理由搪塞。今年5月开始，业主们甚至再也找不到开发商了。

业主肖女士：“开发商的公司已经没有人了，然后我们也联系不上，这个开发公司的财务什么的我们都联系不上。”

随后，记者通过业主们的商品房销售合同，找到了开发商西安宇隆房地产开发有限公司法人代表林文的联系方式，但电话却始终处于停机状态。

西安宇隆房地产开发有限公司法人代表林文：“您拨打的电话已欠费停机。”

肖女士说，为了督促开发商尽早给她们办理房产证，5年来，他们曾多次找过房屋主管部门，但都无济于事。她们想不明白，既然开发商在建设中就存在违规超高加盖的问题，监管部门为什么就视而不见呢？而且开发商长时间占用业主大修基金为什么无人过问？

开发商一再延期交房

和西安市碑林区铂林美域小区的业主一样，渭南市白水县泉鑫御苑小区的购房者也在为房子闹心，2011年到2012年，他们先后在白水县泉鑫御苑小区购买了商品房，开发商是陕西泉鑫置业投资有限公司。双方在合同上约定，开发商的交房日期为2012年10月31日前。业主们说，2012年5月份，他们看到住宅楼已经封顶，想着按时交房入住应该不成问题，然而，没过多久，后续工程却停了下来，一直停到合同规定的交房日期。

业主：到售楼部以后，只有几个闲人在那里接待，今天推明天，明天推后天。

就这样，时间一晃两年过去了，房子依旧没有任何动工的迹象，交房也变得遥遥无期。

业主：“现在每月交1500多元的月供，现在在外面没有房子住，还是租的地方住，一个月下来也得个几百块钱，一年得个好几千，本来这套房好了的话，我就不用花这么多租房钱了。”

记者正在采访时，一名自称是开发商陕西泉鑫置业投资有限公司办公室主任的王姓男子突然出现，对业主进行指责。

陕西泉鑫置业投资有限公司办公室王主任：“你胡说，你胡说，你别急，你纯粹是胡说。我售楼部不可能没给你答复，我甲方，开发商。”

记者：“你是开发商？”

王主任：“哦。”

这位王主任向记者解释说，他们之所以一再延期交房，是因为工程承包方出了问题，他们之前已经向业主解释过原因。

陕西泉鑫置业投资有限公司办公室王主任：“原来的乙方死了，迟迟把这个工期拖到现在了，见过他们都认识。”

业主：“我都不认识你，我都没见过你，（以前）我就没见过他。”

看到这样的情景，这名王主任又改口说，他们现在已经找到了新的工程承包方来完成剩下的工程，房子很快就可以复工了。

陕西泉鑫置业投资有限公司办公室王主任：“我现在只能给你说11月15号交钥匙。”

相关部门：业主先做一个房屋保全

但对于如果11月15号交不了房该怎么办？开发商延期交房所产生的违约金如何解决？对于业主的质疑，这位王主任却说自己做不了主。业主们说，为了此事，他们也找过政府相关部门，但得到的答复是，让业主先做一个房屋保全。

业主：“（就是）通过法律程序先证明这东西就是我的。”

记者：“你要保全你这个房屋的话需要交多少钱？”

业主：“基本上是五到六千块钱，大概应该是这个概念。”

业主们想不通，房子明明是自己花钱买来的，又有正式的房屋销售合同，为什么还要再次花钱证明这个房子是自己的呢？

业主：“当时买这个房的时候，你政府能颁发这几证，首先一点这是合法来的，我感觉是这样子的，现在回过头来再到法院去保全这，我就认为没有必要这样去做。”

住建局：对开发商没有强有力的约束机制

随后，记者到白水县住房和城乡建设局房产股了解情况，得到的答复是，他们对开发商没有强有力的约束机制。

记者：“像他（开发商）的这种行为，你们最大的约束机制是啥？”

白水县住房和城乡建设局房产股股长周利安：“建设局最大的约束机制只能是督促协调，尽快交房，搞好服务。”

记者：“你们介入这个事情，前前后后跟开发商约谈也好、协商也好，先后去过多少次？”

周利安：“先后去了几十次呢。”

业主们如何维护自己的权益？

那么，为什么业主手里明明拿着合同，自己的权益却得不到保护？开发商明明违约，却得不到应有的处罚？业主如何才能维护自己的权益？

西北政法大学副教授凤建军：“应该说在整个房地产开发的过程中，业主无论是在经济上、信息上都处于相对弱势这样一个地位。那么当开发商出现涉嫌违法违规违约等现象的时候，我想业主应该首先运用法律武器，用他和开发商之间签订的这个房屋买卖合同作为依据，来积极维护自己的权利。我们的房地产监管机构，也应当对房地产的违法违规现象，按照房地产管理法、土地管理法以及包括相关配套的法律法规，来切实履行自己的监管职责。当然我们也不能以罚代管，还应当积极地帮助业主，解决业主面临的一些困难。”

借用一句话，为什么受伤的总是业主？开发商违约，监管部门表现得无能为力。所以，开发商就敢视业主的切身利益为儿戏，视法律法规为儿戏。我们不禁要问，这些开发商的底气到底从何而来？监管部门在面对开发商违约违规这种不良行为的时候，为什么全都得了软骨病呢？