旺铺为啥难旺

近期，记者不时收到商铺促销短信和电话，这类卖铺短信多以“某商圈热铺热销”、“优质商铺缺货”、“买到即赚到”等极具冲击性的字眼包装，且辅之以低价噱头，一些商铺甚至打出十万元十三平方米超低价，听上去颇有吸引力。老话说，一铺养三代，投资买商铺在很多人眼里是稳赚不赔的买卖，然而在今天，“临街旺铺、成熟商圈、稳坐财富、富享三代”真能实现吗？

从火爆到萧条 商铺经营今非昔比

刘姐服饰位于安东街，经营了15年，店主刘华给记者算了一笔账，5年前她在街东头开店时候租金是每月2500元。“除去杂七杂八的费用，每月收入可观。”但2年前，月租金一下翻到5000元了，不得已搬到现在的位置，与之前老店地址相隔两百米，虽然月租少了几百块，可人气受到了影响，物价、人工费也都在涨，营业额没以前好，“要没有老客户很难活！”

记者观察到，为减少房租压力，不足20平方米的店铺被刘华分为三个部分，门口一角分租一美甲修眉的，店铺西侧租给一卖童装的，自己经营的内衣和睡衣挤挤挨挨堆放在东侧墙面，“没办法，混业经营，啥都卖，要不更没人了。”刘华感叹着。

4月22日，西北商贸中心二楼有些冷清，批发兼零售服装的章老板正看电视剧消磨时间，他告诉记者，2012年时，25平方米的铺子每月租金3200元，那时候服装生意相对好做，利润不错。“这两年，租金一直涨，我这店铺现在月租金快8000元了。”章老板说，房东已经递话2014年还涨，数目没定，“我合同马上到期了，压力实在大，想撤了，最近正和朋友商量着看能换个别的啥做不。”

“西北商贸开始那会儿，不管啥时来，人都满满的，被挤着往前走。”西安大学生曹林从小就跟家人朋友一起压康复路、西北商贸中心，“小时候许多衣服都是那里买的，样子多还便宜。”如今，2007年西北商贸中心建好正式运营之初时熙熙攘攘的场景已然不在。“两三年前开始，就很少去那里，万事靠淘宝，上周陪同学去四医大看病顺路进去逛逛，很萧条，整个五楼见不着几个客人，店员要么闲聊，要么玩手机。”曹林如是说。

在店面租金和人工成本高涨的压力下，眼下“养店”已成了巨大负担。

在粉巷，一位姓王的烟酒店老板说，自己的铺面也就10平方米左右，5年前，一年的租金是3万多元。“现在我这铺面一年的租金快7万了。不仅租金涨了，雇员的工资也不断上涨，所有费用算下来，商户们都感觉吃不消，我这周围撑不下‘撤退’的人多了去了。”

在学苑北路，一特色小吃店店主告诉记者，生意主要靠师大学生过活，学生放假后就只能是保本经营，“我这店主要是位置不错，我一同乡在临潼工程大开店，每年寒暑假学生放假他也跟着回去歇着了，根本没生意。”

小寨金鹰国际的一位工作人员也证明了商场人气不旺的说法，尤其赛格国际开张以后，对客源有很大的分流，各个专柜周内销量很不景气。

“一铺养三代”已是过去式？

“一铺在手，一生无忧。”“每年8%投资回报，现买现返”……报纸、杂志、街头这类极具煽动性和诱惑力的广告比比皆是。“一铺养三代”，这个从古至今为许多人乐道的投资理念，不仅让投资者难以抑制购买冲动，也是开发商推销商铺的最佳“噱头”。

但在商业地产快速发展的今天，一铺真的能养三代么？

2010年西安最大步行街解放路民乐园步行街招商，当时这个宣称是“西北地区商业中心”的步行街上商铺尽管售价提得很高，依然抢手，可时至今日，所谓“购物天堂”的步行街却一片萧条，已经出售的商铺更是经营惨淡。“当年买每平方米三万多元，铺子算下来300多万呢，租的话，得十几年才能收回成本。”民乐园万达2号门旁一店主李女士说，最近听说要统一收回，做金融一条街，现在也不指这商铺挣钱，只求赶快脱手。

有数据显示，全国600万元左右的淘宝卖家中，约有65%在做服装。面对电商带来的生意分流以及商铺的高额租金，无疑，服饰类实体店受到了最大的冲击。如果把每年市场交易规模当成一个相对稳定的蛋糕，电商分的多，商铺自然分的少。在租金、人工费、管理费等费用的制约下，商铺收益明显下降。

“前一阵我还打算在西咸新区秦楚汽车城买商铺，看了好久了，但觉得地方还是有点儿偏，就没出手。”在秦都区政府工作的王先生说，他告诉记者，自己有朋友在西安长安区长安广场附近买了间商铺，2010年时2万一个平方米，现在不好租，也不好卖，愁得不行。

商业地产投资比住宅投资要复杂得多，进入门槛也较高。想要有稳定的租金收益，位置、区域平均租金水平、各业态经营状况都得考虑。中小型投资者，手中活钱少，又对商业地产知之甚少，所以投资选铺更要谨慎，不能盲目追求高回报率，对商铺未来过分乐观。不然，一铺养三代的“美梦”恐怕就会变成三代养一铺的“噩梦”。

商铺“退烧”为哪般

有资料，商业地产在国外的规划是1人对应1平方米，而西安美城机构发布的一项研究报告显示，西安七大主城区有500多万人，流动人口约有二三百万人。但截至2013年，西安市六大商圈商业存量约520万平方米，在建和规划的面积超过6万平方米的商业综合体共有103个，商业总体供应量高达1800多万平方米。“这些在建和规划的商业综合体，大部分都将在2015年、2016年推向市场，西安商业市场将迎来新一轮洗牌。”与西安地铁联手打造总投资120亿元、总体量110万平方米的西部金融服务中心的开发商新宝龙集团商业运营总监张嫱面对媒体采访时表示。

安东街刘姐服饰店主刘华告诉记者，以前卖东西自己掌握主动权，现在顾客看上啥拿手机把牌子标签一搜，拿最低价和你砍，要不就不买了，生意受影响很大。不仅小商铺如此，品牌服装网上“正品代购”、“专柜同款”也层出不穷，商铺沦为“试衣间”。在高额租金的挤压下，店主叫苦不迭。

业内人士称，供应过剩，加之实体经济尚未回暖、互联网对传统贸易的冲击，商业地产或将迎来“泡沫挤出”时期。

点  评

有消息称，李嘉诚父子近一年来已经抛售了上海东方汇经中心、南京国际金融中心、广州西城都荟广场等多个大型商业地产项目。它传递出的信号无疑给诸多商业地产投资者敲了警钟。全球知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕一资料显示，以目前二、三线市场的居住人口结构和消费能力来看，城市综合体过多、过密，直接导致商业地产同质化竞争激烈，新项目招商困难，经营管理遭诟病。

受惠于城镇化建设及大西安规划，2013年商业地产颇受到西安投资者的青睐，2013年一手商业共成交123.54万平方米，同比上年增加39.2%。在未来的商业竞争中，已开业的商场因难以维持而萧条，建成却因难以聚集人气而开不了业的情景将会不断出现。但购买商铺动辄几百万元，抵押贷款之后还得偿还高额利息。因此，消费者在购买商铺时一定要慎之又慎，做好充分的前期调查，不要盲目迷信大牌商业地产神话，以避免“买一商铺穷三代”的悲剧发生在自己身上。